தலைகீழ் அடமானம். Reverse Mortgage

08-12-2022 

To read this article in English click here

நம்மில் பெரும்பாலோனோர் வருங்காலத்தைப் பற்றி இளமையில் சம்பாதிக்கும்போது நினைத்து சேமிப்பதில்லை. நம் தாய் தந்தைகளும் அவ்வாறு இருந்ததுமில்லை. அந்த காலங்களில் வயதானவர்கள், குழந்தைகள் கூட இருந்து விடுவார்கள். ஓய்வு காலத்தில் அவர்களுக்கு வருமானம் தேவையில்லை. காலம் மாறிவிட்டது. உறவுகள் சொந்தம் பார்பதில்லை. பெரும்பாலும் குழந்தைகள் வெளிநாடுகளில் இருக்கிறார்கள். அவரவர்கள், அவரவர்கள் பாட்டை பார்த்து கொண்டிருக்கிறார்கள். வருமானம் இல்லாத ஓய்வு கால வாழ்க்கை மிகவும் கடினம்தான். 

இந்த மாதிரி நேரங்களில் வீடு இருந்தால் போதும். மகிழ்ச்சியாக வாழ்க்கையை வாழ்ந்து காட்டலாம். என்ன வீட்டை விற்று  விட்டு, நாங்கள் எங்கே போவது தெருவுக்கா?  இந்த கடி சொல்  என் காதில் விழுகின்றது.   அப்படில்லாம் சொல்வேனா  நான். ஓய்வு காலத்தில் சொந்த வீட்டில், தெரிந்த சுற்றுப்புறத்திலேயே ஆயுள் முழுதும் இருந்து கொண்டு மாதாமாதம் செலவுக்கும் பணம் பெறலாம். இந்த வகையான வங்கிக் கடனுக்கு தலை கீழ்  அடமானம் என்று நாமம்(Reverse Mortgage). அதை பற்றி மேலும் விரிவாக பார்க்கலாம். 

தலைகீழ் அடமான வங்கிக் கடனின் சிறப்பம்சங்கள். 

1. தம்பதிகள் இருவரும் அவர்களது வீட்டிலேயே இருவரது வாழ்க்கை காலம், வரை வசிக்கலாம்.
2. தம்பதிகள் வங்கிகளுக்கு எந்த வகையான பணமும் கட்ட வேண்டாம். அதற்கு பதிலாக வங்கிகள் தொடர்ந்து ஓய்வூதிய செலவுக்கு பணம் தந்து கொண்டே இருக்கும்.
3. தம்பதிகள் ஆயுள் காலத்திற்கு பிறகு வாரிசுகளும் வங்கிகளுக்கு இது சம்பந்தமாக எந்த வகையான பணமும் கட்டத் தேவையில்லை.
4. வரிவிதிப்பு முறையில் வங்கிகளிடம் இருந்து பெறும் பணம் வருமானமாக கருதப்படாது.
5. வங்கியிடமிருந்து பணம் பெறும் காலத்திலும் வீடு உரிமையாளர் பெயரிலேயே இருக்கும். 

யாரு யாரெல்லாம் தலைகீழ் அடமான கடனை வங்கிகளிடமிருந்து பெற முடியும்? 

1. வீடு, தம்பதிகள் இருவர்  பெயரிலோ அல்லது ஒருவர் பெயரிலோ கட்டாயம் இருக்க வேண்டும்.
2. பொதுவாக தம்பதிகளில் ஒருவர் வயது 60 க்கு மேலும் அடுத்தவர் வயது 55 க்கு மேலும் இருக்க வேண்டும்.
3. வீட்டின் தாய்ப்பத்திரம் சுத்தமாக இருக்க வேண்டும். வேறு கடனிலோ அல்லது எதாவது ஒருவகையான நிலுவையிலோ இருக்கக் கூடாது. (Clear title without any encumbrance)
4. தம்பதிகள் அந்த வீட்டிலேயே நீண்ட காலத்திற்கு வசிக்கலாம். இருவரில் ஒருவர் இல்லாத போதும், மற்றொருவர் அந்த வீட்டிலேயே தொடர்ந்து வசிக்கலாம்.
5. வாடகை வரும் வீட்டிற்கோ அல்லது வியாபாரமயமாக செயல்படும் வீட்டிற்கோ(commercial property) இந்த கடன் பெற முடியாது.
6. கடன் பெறுவதற்கு, கடன்பெறும் தம்பதிகள் வருமானம் எவ்வளவு உள்ளது அல்லது அவர்களது கடன் பெற தகுதி (credit score) உள்ளதா?என்ற விவரங்களை வங்கிகள் பார்க்காது . அந்த வீட்டின் மதிப்பு எவ்வாறு உள்ளது என்பதை மட்டுமே பார்க்கும் .
7. பெரும்பாலான நாட்டுடைமையாக்கப்பட்ட வங்கிகள், ஸ்டேட் பேங்க் உட்பட இந்த வகையான கடன்களை, முதிய தம்பதிகளுக்கு கொடுத்து வருகின்றது. 

தலைகீழ் அடமானகடனின் நடைமுறை. 

1. வங்கிகளின் மதிப்பீட்டாளர்களின்படி, வீடு கட்டி வருடம் எத்தனை  ஆகியுள்ளது. இன்னும் எத்தனை வருடங்கள் நன்றாக இருக்கும் என்று ஆய்வுசெய்து, அதன் மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில் கடன் வழங்கப்படும்.
2. வீட்டின் மதிப்பீட்டுத் தொகையில் இருந்து சுமார்.60% - 80% வரை கடன் கிடைக்கும்.
3. வீட்டின் மதிப்பை வங்கி ஆய்வாளர்கள் ஐந்து வருடத்திற்கு ஒரு முறை மதிப்பீடு செய்து அதற்கு ஏற்றவாறு கடன் தொகையை மாற்றிக் கொள்வார்கள்.
4. கடன்  தொகை என்பது, நமக்கு, கிடைக்கும் தொகை மற்றும் அதற்கான வட்டி, இந்த கடனுக்காக செய்த மற்ற செலவினங்கள். எல்லாம் சேர்ந்து மொத்த தொகை ஆகும்
5. கடனுக்கான வட்டி விகிதங்கள் 8% - 12% இருக்கலாம். இது வங்கிக்கு வங்கி மாறுபடுகிறது.
6. பொதுவாக வீடு கட்டுவதற்கு வாங்கும் கட னுக் கான வட்டி விகித்தை விட இந்த வகையான கடனுக்கு வட்டி விகிதம் சற்று கூடுதலாகவே இருக்கின்றது.
7. வங்கியிடம் இருந்து  நமது தேவைக்கு ஏற்ப மாதாமாதம்மோ அல்லது குறிப்பிட்ட கால இடைவெளிகளில்  நாம் பணத்தை பெற்றுக் கொள்ளலாம். இது தவிர மருத்துவச் செலவுகளுக்காக, அதிகமாக, ஒரே தடைவையாக பணத்தை பெற்றுக் கொள்ளும் முறையும் சில வங்கிகளில் உள்ளது.
8. தம்பதிகள் இருவரின் ஆயுட்காலத்திற்கு பிறகு வங்கிகள் அந்த வீட்டை அன்றைய தேதியில் விற்று விட்டு, வரும் தொகையில் அவர்களுக்கு சேர வேண்டிய தொகையை எடுத்துக்கொண்டு, மீதமுள்ள தொகையை அவர்கள்  வாரிசுக்கு (legal heirs)  கொடுத்து விடுவார்கள்.
9. ஏதோ ஒரு காரணத்தினால் வீட்டை விற்று வரும் தொகை வங்கிகளின் கடன் தொகையை விட குறைவாக இருந்தாலும், வாரிசுகள் வங்கிகளுக்கு பணம்  கொடுக்க தேவையில்லை. வங்கிகள் அதற்கான தொகையை காப்பீட்டு நிறுவனங்களிடம்  இருந்து பெற்றுக்கொள்ளும். இது மிக முக்கியமான அம்சமாகும்.
10. வாரிசுகள் அந்த வீட்டை அவர்களே வைத்துக் கொள்ள வேண்டும் என்று நினைத்தால் அன்றைய தேதியில் வங்கிகளுக்கு தர வேண்டிய தொகை அனைத்தையும் கட்டிவிட்டு வீட்டை அவர்களே வைத்துக்கொள்ளலாம்.
11. தம்பதிகள் வேறு வீட்டிற்கு செல்ல நினைத்தாலும் அல்லது கடன் போதும் என்று நினைத்தாலும் அல்லது வீட்டை விற்று விட நினைத்தாலும், வங்கிகளுக்கு தர வேண்டிய தொகை அனைத்தையும் கட்டிவிட்டு அவர்கள் நினைத்தவாறு செய்யலாம்.

உதாரணமாக, மாதா மாதம்.ரூபாய் 15,000, 15 வருட காலம் பெறுவதற்கு, 8%-9% வட்டி வீதத்தில், கடன் பெறும் தொகை வட்டி சேர்த்து சுமார் 50 லட்சமாக இருக்கும். இதற்கு வீட்டின் இன்றய மதிப்பு  சுமார் 70 லட்சமாக இருப்பது அவசியம்.  

போதிய வருமானம் இல்லாத முதிய தம்பதிகள் ஓய்வு காலத்தில் தங்களுக்கு மிகவும் பழக்கமான நெருக்கமான சொந்த வீட்டிலேயே ஆயுட் காலம் வரை இருப்பதற்கு இது மிகச் சரியான வழியாகவே தோன்றுகின்றது.